高层定调：发展实体经济，提高内循环动力，楼市泡沫会破灭吗？

今天重磅发布了十九届五中全会公报，很多了都解读了，小北财经注意到，关于房地产行业的，直接或者间接的有几条需要注意。

第一，坚持创新科技。这条在第一条，表示未来创新科技是重中之重。这个风口，大家也理解了为什么马云老师在金融论坛上也敢大放厥词了。无论是大家争议的金融行业的“不对称监管”，蚂蚁才做得这么大，但是从目前股市来讲，蚂蚁是值得可期待的。金融科技，也是科技，至少提升了金融服务的效率与服务能力。

第二，坚持把发展经济着力点放在实体经济上。实体经济在于房地产对峙的20年里，的确是落了下风，而实体经济一定是立国之本。房地产蓬勃发展的20年里，保持了经济的高速增长，但是也抽空了实体经济的血。

第三，畅通国内大循环，促进国内国际双循环。国内大循环，事实上几年前就提出来了，最近才被人们关注。国内大循环，扩大内需，人们手中一定是要有钱消费，而国民的70%财富，是捆绑在房地产上，所以降低房价，或者是抑制住房价，是增加国内大循环的必由之路。自从国内大循环提出后，金融地产降负债，热门城市加强限购，消减个人住房贷款比例，都是稳房价，不能暴涨，也不能暴跌。暴涨，会导致人们把全部心思都放在炒房上，资金空转，形成系统性金融风险，而暴跌，关乎到国人辛苦奋斗几十年的个人财富。

第四，优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化。这个是想表达，城市在分层，楼市在分化，房价有涨又跌，一些城市的房地产泡沫可能会主动刺破。

以上四条都与房地产市场有直接间接的关联，都会影响到未来的城市房价。

2、

上海易居房地产研究院10月21日发布的《全国百城房价报告》称，用国家统计局数据进行测算，今年6月到9月，国内新建商品住宅单月成交价均位于1万元／平米以上，分别为每平米10,113元、10,263元、10,540元、10,191元。

当前房价突破万元价格线已经持续4个月，说明国内房价正式进入万元时代。四个一线城市新建商品住宅成交均价为45,640元／平方米，同比上涨5.6%。二线城市中，32个二线城市新建商品住宅成交均价为15,454元／平方米，同比上涨9.3%。64个三四线城市新建商品住宅成交均价为12,209元／平方米，同比上涨9.1%。

房价同比涨幅超过20%的城市有成都、江阴、珠海、苏州、长沙、银川和桂林七座，显示这些城市房价过热。

这是不是有个房价越调控越高的错觉呢？其实随着M2的增加，房价会有自然的增长，但是这次房价越过了万元警戒线，并非是坏事。

大水漫灌之下，房价普涨，无论是一线城市还是三四线城市，无论是中心地段还是偏远郊区，都会迎来差不多同等的涨幅，这是非常态的市场模式。

近日还有一组数据，中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数显示，过去一年，东莞、深圳、宁波、南通、唐山等10城房价涨幅超过10%，济南、保定、廊坊、北海、肇庆、衡阳、西双版纳等10个城市跌幅超过5%。

事实上，虽然房价平均价格是涨了，但是有些城市却是跌了不少，当然有些城市涨得更多。

这其中，涨幅最高的城市当属东莞，一年涨幅近30%，其次为深圳，涨幅也超过20%。相比而言，跌幅最大的城市为广东肇庆和贵州遵义，跌幅近10%。

值得一提的是，涨幅最高、跌幅最高的城市，均位于粤港澳大湾区。在房价下跌城市里，既有以肇庆、西双版纳、北海、淄博为代表的三四线城市，也不乏以济南、贵阳、郑州、天津、石家庄、太原为代表的二线城市。

这足以说明，即便是同一个区域，乃至同一个城市，在楼市大分化时代，都会走出截然不同的行情，这个让人很费解，实际上，恰恰证明房地产市场是有一定泡沫的。

3、

10月29日，贝壳研究院发布《2020城市刚需购房报告》（以下简称报告），报告首次盘点了主要城市“刚需上车基准线”。

刚需，相对弹性需求而言，是指受房价因素影响较小，为满足城市基本居住需求而购房置业的群体。

刚需人群购房资金有限，买房时优先会考虑自我承受能力。

在总价排名前十的城市中：

北京（350万）、深圳（345万）、上海（295万）三城领跑，组成了“300万区间”的第一阵营，厦门（266万）、杭州（226万）以超过200万水平，构成了第二梯队，而“160万”成为第三道分水岭，由广州（198万）、南京（190万）、宁波（175万）、东莞（160万）、苏州（159万）五城组成，五城几乎以超过160万 “上车价”，挤入城市排行榜前十。

此外还有武汉（140万）、成都（106万）等12个新一线及二线城市刚需购房总价超过100万元。

总体来看，30城中刚需“上车线”超百万的城市有22个。而长沙（84万）、沈阳（73万）等8城市刚需上车门槛稍低，平均购房套均总价在百万以内。以沈阳为例，刚需房总价水平仅为北京的五分之一。

从目前的平均工资水平来看，刚需上车还是有一定困难的，大多数不吃不喝几十年，才能够买得起所在总价超过100万的一套房子，这一定程度是抑制了国内大循环的发展。所以，两种途径，第一，货币供给（M2）继续增加，利率却不能降低，第二，这些城市降价。通俗地讲，赚的多点，房价低点。

中国经济体制改革研究会前会长宋晓梧日前在中国的财金杂志撰文表示，2019年中国居民消费率仅为38.8%，远低于美国68%、德国52%以及韩国49%的消费率。

据2018年的统计数据，美国平均收入是中国的8.4倍，但美国的平均消费是中国的15.2倍。

据2019年《中国居民收入分配年度报告》提供的数据，按城镇居民五等分组，2018年最高收入组增长10.1%，中间偏下收入组只增长1.2%，低收入组增长4.8%。高低收入组的差距从2017年的5.62倍扩大到5.90倍，显示中国居民收入分配差距进一步拉大，对中国内循环将产生负面影响。

中国个体经营户有9,976.5万户，从业人员2.3亿人，比官方统计高出54.8%，说明人口的就业质量不高，仅仅靠社会保障制度和税收制度，对平衡收入差距的作用不大。

总结：

刚需上车难，楼市分化，要想发展实体经济，促进内循环，要不要刺破房地产泡沫，到底刺破到什么程度，这是对于未来智慧一个极大的考验。